政治局会议没提房地产 我们还要去砸售楼处吗?

时间:2018-11-02 13:37:15 编辑:bianji7/ 浏览:

政治局会议没提房地产 我们还要去砸售楼处吗?

 

 

文/时晨晨(时芳胜)

导读:政治局会议删掉去杠杆,不提房地产问题,破天荒首次承认经济下行压力大,房地产又要开始嗨了?我们还要不要继续“砸售楼处”?

逢八必有危机,可以说这是宿命,也可以说这是周期。

全球股市轮番崩盘,楼市也不例外,纽约、悉尼、温哥华、香港等地已经风声鹤唳,内地楼市也很凄凉,中西部小县城的售楼处根本无人问津。

10月初,陕西富平县售楼处的小王就感到寒冬已至,坐在沿街靠阳的椅子上,望着冷冷清清的售楼处,几个月前的熙熙攘攘恍若隔世。

坐在售楼处等顾客根本不现实,只好带着两个同事出门碰运气,逢人就塞一张传单,让路人了解一下楼盘,甚至“利诱”路人,说你推荐亲戚朋友买房,就可以得到2000元的奖励。2000块,这相当于当地超市收银员一个月的工资。

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几个月前,XX豪庭这个楼盘还4300元/平米,红色横幅仍然挂在售楼处朝街的大门口,没来得及撤下来。现在买的话可以给到3800元/平米,据说这是西安炒房团买一整层的价格。旁边万科的一个楼盘马上也要封顶了,价格6500元/平米,其他周边楼盘也5000元/平米左右。

开发商原本想做个酒店,但最后决定分成小户型卖掉,现在楼层还大多都是“大通铺”,宣传单上所卖的房子,甚至都没来得及隔出来。公摊率逼近40%,整个售楼处对此都讳莫如深,这大概就是这个楼盘价格明显低于周边的重要原因。

富平还是全国最著名的县城,规划中的高铁站到西安也还是30分钟,西安某大型医院据说也还要搬过来等等,一切都没有变化,但为何半年前这里还一房难求,现在就无人问津了呢?

这就是广大四五线小城市楼市的一个缩影,开发商翘首以盼的“金九银十”并没有到来,各地楼市成交量还是较峰值接近腰斩。

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高位缩量震荡,横久必跌,股市交易法则也适用于楼市,龙头房企万科率先高调行动。

9月底,手握1500亿现金的万科,竟然喊出了“活下去”的口号,然后六折甩卖了厦门107幢别墅。一时间,楼市风声鹤唳,恒大和碧桂园也加入了促销大军,推出全国8.9亿的大优惠,或把个别项目降到7折!

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开发商们再也耗不下去了,密集到期的庞大债务,不断提升的融资成本,逼得它们为了回收资金不得不“挥泪大甩卖”。

呵,房价,岂是你开发商想降就降的?中国家庭资产的70%都是房产,先不说地方政府“枪口指导”,业主首先不答应。

纵观历次楼市调控周期,砸售楼处从未缺席过。2018年10月6日,江西上饶碧桂园信州府毫无契约精神的老业主终于把售楼处砸了。2008年,2011年,2014年,也都发生过同样的闹剧,现在房闹都成一种“职业”了。

纵观历次楼市调控周期,谣言也从未缺席过,比如放开限购、限价,取消预售制,开征房产税等等。谣言和辟谣一波接一波,消息之混乱,前所未有。10月29日新华社一锤定音:调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”。

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当前楼市消息面出现了一些分歧:1.各地成交量继续萎靡,多数地区较峰值腰斩;2..全国各地房价确实涨不动了,部分楼盘已经显著降价;3.有些开放商想降价,但当地政府不允许;4.官媒说楼市不是装装样子,限购、限售政策没有松动;5.客观上,限价有所松动,常州等地房贷利率也确实有所下调,个人房贷批复显著加快。

10月31日,政治局会议删掉去杠杆,也不再提房地产的问题,并且破天荒首次承认经济下行压力大,地产股已经开始嗨了。问题是,在史上最严调控下,未来楼市是持续性下降,还是回调后再涨?普通人怎么办?

短期:政策没放松房价压力还很大

本轮调控持续时间已经创历史,但是调控仍在继续,9月份全国各类楼市调控政策高达70次,也创历史记录,年内累计房地产次数更是接近400次,调控范围从一二线到四五线几乎全面覆盖。

市场已经逼近临界点,预期正在慢慢改变,对未来走势分歧也加大,到底如何判断房价?砸售楼处意味着底部到来?限购限售限价政策?首付比例和房贷利率变动?房产税空置税?

愿望是一回事儿,调控是一回事儿,而周期是另一回事儿。万物皆有周期,周期永远胜在最后。楼市也有周期,且有长周期和短周期之分,不同的周期内,影响因素也不同。

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(制表:叶檀财经)

短期内,最能影响房地产周期的是行政调控手段,如限购、限价、限售、预售证管制等等,以及金融政策,比如首付比例、首付贷、限贷等。

一般情况下,金融政策能很快影响楼市,放松货币政策,降低首付比例,降低房贷利率,放开房企融资,房地产立马就起来,政策传导时间大概需要3个月。如果收紧金融政策,扭转价格预期所需时间要稍微长一些,但顶多1年内就能反映到楼市。

财政政策中,棚改货币化直接影响房地产需求,本轮三四线楼市暴涨,主要推动因素就是棚改货币化。房产税和空置税推出,短期会增加楼市供给,长期没有太大直接影响。

限购、限售、预售证管制等这种行政政策能迅速的影响楼市,涉及到建房子的土拍限价、限土地用途这类行政政策,政策传导到楼市大概需要两年。需要注意的是,行政政策属于扭曲市场的行为,并没有解决供给问题,只不过把矛盾往后推迟了。

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结合实际情况,未来两年内楼市会如何呢?

目前来看,能用到的行政调控和金融调控手段几乎全用上了,限购、限售、限贷、首付比例等等政策都没有放松,房产税和空置税更是没影子的事情,但是个别城市房贷利率稍微有所下调,个人房贷批复有所加快,货币政策基调在6月份开始转向。

个别城市房贷利率下调和货币政策基调转向,真正对楼市短期基本面影响有限,更多的是影响市场情绪。房贷批复加快,这个因素一般会显著影响短期楼市基本面,但是目前批复的房贷合同都是前半年“积压”的。

总体来看,楼市调控政策依然很紧,这三个变量虽然引起近期楼市“躁动”,但是对楼市短期基本面影响并不太大,整体房价依然会继续承压。

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我们判断未来房价,首先要明确是想预测长周期还是短周期,如果想预测楼市短周期,那么就要重点观察影响短周期的变量,像人口流动、土地政策这种中长期变量作为参考就行,因为长周期变量短期内变化不会太大,比如土地规划一般都五年一个周期,人口流动变化更不太明显。

但是,如果想判断楼市中长周期,也只需看影响中长周期的变量即可,短期变量太繁杂,变动太频繁,只需要抓住主要影响因素即可,考虑太多也影响判断。

长期:拉伸已到极限 震荡周期已开始

终其一生,我们都在逃离,逃离故乡,逃离过往,逃离似乎早已注定的宿命。生活,永远在别处,心向远方,追求更好生活,这是本能。

为了想要吃饱,吃好,更好的医疗,更好的教育,更舒适的环境,绝大多数人都本能的做出了选择。最先拥抱新趋势的人掌握了大量社会资源,站在了社会阶层的最顶端,而最后拥抱趋势的那群人,则滑落到了社会的最底层。

从游牧时代,到农业时代,到工业时代,再到现在的信息时代,人总是不断的向前走,朝更高生产效率的方向走,根本没有退路,不管喜欢还是不喜欢。

只要发展不均衡,人口就会流动,并且大趋势是从低收入地区流向高收入地区。就是这样无数个体的一致选择,成为了影响长期房价的最核心因素,背后的本质是各国、各地区技术革命不同步,新兴产业和房地产的崛起不同步。

举个例子,目前还是信息革命阶段,码农基本上代表着新兴产业,码农聚集的地方,房价一定会大幅上涨,码农二代甚至能够硬生生的把普通房子考成重点学区房。这就是技术革命影响房价的典型案例。

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一般来说,一个房地产长周期,时间跨度长达20-30年,先是技术主导国启动,随后技术跟随国启动,时间相差5年左右。

这一轮信息革命,技术由美国主导,地产长周期也是美国先启动。美国本轮地产周期大概在1995年启动,2006年见顶,因此大概率会在2020年-2025年见到本轮周期大底。

房地产周期主导国美国楼市2006年已经见顶,距今已经12年了,作为追赶国的中国不断采取逆周期措施,人为的拉长房地产上升周期,已经逼近极限,但是周期终会胜利,震荡周期可能已经到来。

实际上,无论周期性变量还是结构性变量,都显示中国房地产长周期拐点早已到来,比如2012年,中国劳动力人口拐点就出现了;2013年,中国结婚引发的楼市刚需规模也进入拐点。

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问题是,中国房地产震荡周期持续多久,房价会跌多少?

据统计,日本持续了12年跌了50%,美国持续了5年跌了35%,西班牙持续了7年下跌了35%。根据城市化水平和人口年龄结构估计,楼市下行周期和下跌幅度应该不会超过美国。也就是说,中国本轮房地产周期震荡时间不超过5年,再考虑到首付比例,房价向下震荡幅度不超过30%。

未来10年,随着中国城市化不断推进,中国房价肯定还会创新高,这就是长周期的力量。

我们如何跟泡沫相处?

无论从房价收入比、房价租金比,还是居民杠杆率,中国楼市毫无疑问存在泡沫。

另外,若楼市下行周期不超过5年,房价下跌不超过35%,作为个体,你该怎么办?

每个人都想抄到底部卖在高点,每个人都想人生逆袭,向上跨越一个或几个阶层。但是,只有很小一部分幸运的人能够做到,绝大部分都在自己的阶层过完这一生。

一个家族的崛起,需要三代人的努力:“第一代人就要建地基,第二代人添砖加瓦,第三代人则粉刷,装修,最后才能建成一座别墅”。

我们之所以焦虑,就是想靠一代人的努力完成三代人的愿望,太着急。有了孩子以后,这种体会更加明显。

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绝大多数“中产阶级”,十几年寒窗苦读,通过高考独木桥,来到大城市,经过多年打拼,每月拿着不错的薪水,住着数百万的房子,然而等小孩上学了才发现:自己的下一代仍然需要通过“寒窗”苦读才能改变自身的命运,或者延续现在的“幸福”。唯一不同的是,自己能够提供更好一点教育条件,即便花大价钱,也要给孩子买套学区房。

这是一场接力赛,你这一棒跑的快的确有优势,但并不意味着游戏结束。

毫不夸张的说,你现在选择在哪里买房,选择在哪里工作和生活,其实就相当于为后代子孙选择了哪种人生,当年上山下乡的那群人应该有最深刻的体会。

核心问题是,我们在哪里买房,才能大概率优先拥抱新趋势,跨越阶层,家族崛起呢?当然是人口趋势线流入地区。

问题是,小学生数量、常住人口和户籍人口极易受短期政策影响,而且是滞后性指标,对长期判断人口流动作用不大,最靠谱的从工业化和城市化不同阶段着手分析。

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国际惯例是,在工业化初期,城市化水平低于50%的时候,农村人口大规模流向城市,小城市人口大规模流向大城市,这个时候所有城市规模同时扩张;但是到了工业化后期,城市化水平超过50%,城市人口流动就会分化,有的城市会衰落,超级大城市会继续扩张,形成大都市圈。

当前,我国城市化水平超过50%,达到58%,工业化也进入后半程,按照国际惯例,可以肯定的是超级大城市会继续扩张,人口会继续流入这些大都市圈,即上海、北京和广深都市圈。

这些都是大趋势,上海、北京目前经济贡献比例/人口比例高达1.9,未来肯定会回归到1,也就是说,现在这两个城市人口控制政策短期内可能会有用,但长期看没用,人口还会流入这些地方。

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现在,中国未来楼市状况已经很清晰了:

重要的行政和金融政策都没放松,短期内楼市仍然会承压;长期内,中国人口也进入周期性和结构性拐点,震荡周期可能会持续5年,房价向下震荡幅度不会超过30%,10年后房价还肯定会创新高;长期确定的是,人口流入的地区会集中在大都市圈,比如上海、北京和广深。

所以,刚毕业没钱的高学历人才,先集中精力拿到这几个地方的户口再说;中西部地区的大学生,别去已经衰落的三四线城市,往这两个大都市圈走。

三四线城市出来,没有后台和背景的“北漂”和“沪漂”们,瞅准时机争取在工作的城市买一套房,实在不行就在卫星城买一套,千万别回老家买房。

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二线城市出来的“北漂”和“沪漂”们,如果房子占家庭资产的比重低于20%,没有任何债务负担,可以伺机在工作地再买一套;如果债务负担比较重,可以先等一等,等未来经济大形势明朗了再做决定。

三四线城市拥有很多套房子的人,赶紧卖掉,在大都市圈和核心二线城市置换一套房子。

不要相信楼市会腰斩、会崩盘的观点,未来房子依然是最重要的资产和财富。

最后就问一句,目前货币政策基调已经转向,原油、原材料价格不断上涨,你拿什么抗通胀?

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