什么样的地产投资可以抵御经济衰退冲击?

时间:2019-08-11 01:47:05 编辑:bianji1/彩虹乐队 浏览:1次

什么样的地产投资可以抵御经济衰退冲击?

  经济周期是指经济在扩张(增长)和收缩(衰退)之间的波动。如图所示,经济经历高峰和低谷,呈现出周期性的变化。一些经济学家认为经济衰退是现代经济中的周期性现象,不可避免,并非是自由市场失效导致。

  经济周期的形成原因很多,例如信贷扩张与收入的分化,债务的自身强化,科技创新和供给的变化,以及贸易战和输入型通胀等等。

什么样的地产投资可以抵御经济衰退冲击?

  那么多长时间是一个经济周期呢?以美国为例,美国经济近30年的时间里大体上经历了七个完整的周期,每个周期经济主要是根据经济明显衰退的时间点来划分(灰色部分代表美国经济衰退期):

  美国经济周期

  第一周期是1970年1月-1975年3月,第一次石油危机。主要特点就是恶性通货膨胀;

  第二周期是1975年6月-1982年9月,恶性通货膨胀转为通缩;

  第三周期是1982年12月-1987年3月,高赤字经济,股市大崩盘;

  第四周期是1987年6月-1991年3月,平稳增长时期;

  第五周期是1991年6月-2001年9月,低通胀,高增长的新经济时期;

  第六周期是2001年12月-2009年6月,次贷危机引发的金融危机;

  第七周期是2010年--至今,美国经济的复苏增长;

  在经济学界,经济周期的循环理论一直是学者们研究和争论的热点话题,作为普通的投资者,谨慎投资的同时需要做好两点来抵御经济周期的冲击:

  首先,做好合理的资产配置和规划

  其次,尽量寻找可以抵御经济周期(衰退)的投资产品

  那么,是否存在可以抵御经济衰退的投资产品呢?尤其是房地产领域的投资产品?

什么样的地产投资可以抵御经济衰退冲击?

  我们先来看一个2008年全球经济危机时期,各类商业地产物业类型的投资回报:

  自助仓行业在经济危机时表现稳健

  可以看到,在经济危机这种最恶劣的情况下,自助仓依然保持了5个点的平均年回报率。那么,为什么自助仓可以抗经济危机呢?这与自助仓这个物业类型的用途有直接的因果关系。

什么样的地产投资可以抵御经济衰退冲击?

  首先,美国人是没有存钱习惯的,一般的家庭里只会存三个月的工资作为应急储备。因此,过渡消费,加上家里人口多,没有“断舍离”的习惯,美国家庭里的“杂物”会非常多。另外,美国千禧一代因房价过高无法购买大面积住房,美国婴儿潮一代(1946-1964年出生,占美国总人口越29%)开始退休并搬入小户型住房,因此有相当大比例的美国人或家庭会选择租房或者住在公寓和较小的出租屋里,这些房屋的存储空间非常有限。

  普通家庭租用的自助仓库

  第二,人口的迁移也是驱动自助仓市场蓬勃的另一大因素。由于美国无户籍制度,因此美国人会因工作、生活、教育、家庭等原因更频繁地搬家,而在过渡期,这些人群更趋向于搬入更小的空间,因此需要额外的存储空间来暂存杂物。另外,离婚(美国平均离婚率为50%)或死亡等事件也会用到自助仓。

  第三,在经济危机期间,以上的情况会加剧,因为失业往往迫使房主要么出售房屋,要么因为丧失抵押品赎回权而失去房屋。

  因此,人们对自助仓的“刚需”,成为了自助仓持续增长的源动力,也是自助仓能够逆风而立,抵御经济周期的原因。

  对于那些喜欢在经济衰退期间对较低空置率进行对冲的人来说,自助仓的独特之处在于,商业地产的盈亏平衡占有率最低,通常低至60%。对于不付钱的租户,它也有一个相对快速的驱逐过程。自助仓的所有者通常会公开拍卖租户存储的物品以支付未付的租金。

什么样的地产投资可以抵御经济衰退冲击?

  当然,自助仓投资并非没有风险。增长的市场供应和竞争的加剧会给某些地区的占有率和租金带来压力。精明的买家常做这方面的研究以确保目标所在地的“微环境”不会饱和。

  尽管存在风险,但自助存产业目前看来还处于快速上升期,而且该行业能够很好地抵御经济衰退,(恰恰是因为它被需要是由生活环境的变化创造的,只有在衰退期间才会增加,真实发生的数据也佐证了这一点)。

  根据上文的分析,我们可以预测,现在美国的经济很可能已经到达了当前市场周期的顶峰,这也是为什么,自助仓作为一种抗经济衰退的投资变得越来越有吸引力,被越来越多投资人看好的原因。

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