房屋按揭贷款等额本息还款真实利率剖析，不要再拿房贷去买理财了

　　很想问一下广大网友朋友们：你们真的认为房屋按揭贷款4%的利率，手中有部分闲置资金后，选择购买5%的银行理财产品会比提前还贷每年多赚1%的资金收益么?

　　之前无论是在问答板块，还是一些粉丝朋友们的私信，都向我询问过类似的问题。甚至有不少财经领域的创作者们也给出了这样的建议：如果房贷利率4%，那么可以选择购买5%的银行理财，不要急于提前还款。

　　当然，如果你办理的房屋按揭贷款是采用按月还息到期一次性还本，或者是到期一次性还本付息这两种还款方式的话，这样的利率确实属于较低的贷款利率，有比较稳定的理财收益高于贷款利率的话是可以将资金用于理财而不用来提前偿还贷款。

　　但是，绝大部分客户在银行办理的贷款都是按月等额本息还款或者是按月等额本金还款这两种主流的还贷方式。 关于按月等额本息还款方式你了解多少?

　　按月等额本息还款法：即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

　　举个例子：房屋贷款本金10万，利率4%，贷款10年，那么10年需要偿还的利息总额是100000*0.04*10=40000元。

　　那么办结总额加上利息总额100000+40000=140000元，10年也就是120个月，每月还款的金额就是140000÷120=1166.67元。

　　请出计算器：

　　按月等额本息计算器计算的实际利率

　　通过专业的按月等额本息计算器计算出来的10万元，贷款期限10年，月还款额1166.67元左右的时候，实际的贷款年利率是7.1%，并不是你们认为的4%!

　　按月等额本息还款明细表

　　通过查看按月等额本息贷款还款明细表就可以看出，在每月固定的还款金额中，本金和利息的占比以及持续变化情况。

　　按月等额本息还款方式有着这样一个特点：

　　每月固定的还款金额中，本金的比重逐渐增加，利息的比重逐渐减少，但是在前期利息的比重总体上是占的比较大的。

　　而且，按月等额本息还款的还款额是：每月还款额=本金*年利率*还款年限÷还款月份

　　但是，有一个关键的因素不知道大家注意到没有：你本金是每期都在还，都在减少的。但还款的利息是足额按照贷款本金计算后分摊到每个月的。

　　或者换个角度说，我10万的贷款利率4%，计算的利息是足额计算，但是还了5年后，我的本金金额已经减半，你按照10万的本金计算利息，但我后期使用的资金逐渐减少!

　　可以说，这就是按月等额本息还款方式(实际上按月等额本金还款方式也一样)最大的“欺骗性”! 所以，看了以上的分析之后，大家可能就会明白了，以后只要遇到银行或者其他金融机构跟你说贷款的还款方式是按月等额本息还款之后，想都不用想，直接将他们给你的名义利率乘以二就是贷款的实际利率(有偏差，但是这种简单粗暴的计算方式很接近)。

　　看到这里，你还会想着用银行的按揭贷款资金去购买银行理财产品么?“道高一尺魔高一丈”，普通客户想要算计过银行，咱还是长点心吧!